Kurzantwort: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Außerhalb dieses Zeitraums ist der private Verkauf nach § 23 EStG grundsätzlich nicht steuerbar. Eine weitere wichtige Ausnahme greift bei einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken: begünstigt ist insbesondere die Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für die Frist zählen im Regelfall die bindenden notariellen Kauf- und Verkaufsverträge, nicht Schlüsselübergabe oder Grundbucheintragung.
Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 12 Minuten
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Der geläufige Begriff bezeichnet keine selbstständige Steuerart. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach §§ 22 und 23 EStG. Deshalb lässt sich die Belastung nicht mit einem festen Prozentsatz des Verkaufspreises bestimmen.
Entscheidend ist der steuerpflichtige Gewinn, der zum übrigen Einkommen des Verkaufsjahres hinzukommt. Dadurch kann sich der Grenzsteuersatz verändern. Der Einkommensteuertarif 2026 reicht bis zu 42 beziehungsweise 45 Prozent. Wer in Niedersachsen kirchensteuerpflichtig ist, muss bei den in der amtlichen Bekanntmachung erfassten Kirchen mit 9 Prozent der Einkommensteuer rechnen; auch ein Solidaritätszuschlag kann im Einzelfall anfallen. Kappung, Zusammenveranlagung und der Sonderausgabenabzug für Kirchensteuer beeinflussen das tatsächliche Ergebnis.
Eine häufige Fehlannahme ist die Übertragung der 25-prozentigen Abgeltungsteuer auf einen Immobiliengewinn. Diese Regel betrifft Kapitalerträge, nicht den hier behandelten privaten Grundstücksverkauf. Eine verlässliche Liquiditätsplanung beginnt deshalb mit einer individuellen Steuerberechnung.
Der BFH hat 2026 erneut bestätigt, dass für Anschaffung und Veräußerung grundsätzlich die bindenden obligatorischen Verträge zählen. Beim normalen Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist das der notarielle Vertrag. Besitzübergang, Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Grundbuchumschreibung ersetzen dieses Datum nicht.
Ein Beispiel zeigt die Wirkung: Wurde der Kaufvertrag am 12. September 2016 beurkundet, liegt ein am 12. September 2026 bindend geschlossener Verkaufsvertrag noch innerhalb von zehn Jahren. Der 13. September 2026 ist in dieser einfachen Konstellation der erste Tag nach dem Zehnjahreszeitraum. Enthält ein Vertrag Bedingungen, Genehmigungsvorbehalte oder besondere Bindungsregelungen, muss der Fristzeitpunkt gesondert geprüft werden.
Bei unentgeltlichen und gemischten Erwerbsvorgängen gelten zusätzliche Regeln:
Endet der Zeitraum in wenigen Monaten, kann die Immobilie bereits vorbereitet und vermarktet werden. Der entscheidende Vertrag darf dann aber nicht vorschnell bindend geschlossen werden. Ein späteres Wirksamkeitsdatum ist nicht automatisch eine belastbare Lösung, weil es auf die konkrete Vertragsbindung ankommt.
§ 23 EStG kennt zwei Wege zur Begünstigung eigener Wohnzwecke. Entweder wurde die Immobilie von Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt. Oder die Eigennutzung bestand im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Die zweite Variante ist eine Kalenderjahresregel. Nach BFH IX R 10/19 kann ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen genügen: mindestens ein Tag im zweiten Jahr vor dem Verkauf, das gesamte mittlere Kalenderjahr und mindestens ein Tag im Verkaufsjahr. Eine Nutzung vom 30. Dezember 2024 bis 2. Januar 2026 berührt bei einem Verkauf 2026 diese drei Kalenderjahre. Ob alle Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt und nachweisbar sind, bleibt dennoch prüfungsbedürftig.
Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kommen insbesondere in Betracht:
Nicht gleichzusetzen mit Eigennutzung sind eine vollständige Vermietung, ein bloßer Leerstand ohne vorherige eigene Wohnnutzung oder eine eigenständige gewerbliche Fläche. Bei teilweise vermieteten Gebäuden kann der Gewinn aufzuteilen sein. Ein Leerstand nach dem Auszug kann je nach Ablauf als Fortwirkung der bisherigen Eigennutzung beurteilt werden; auf eine pauschale Aussage sollte man sich jedoch nicht verlassen.
Besondere Vorsicht verdient eine abgetrennte Gartenfläche. Der BFH hat in IX R 14/22 entschieden, dass der Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem selbst bewohnten Haus entfällt, wenn eine unbebaute Teilfläche abgeteilt und separat verkauft wird. Für diese Fläche trägt die bisherige Wohnnutzung die Befreiung nicht.
Ein beruflicher oder privater Umzug führt schnell zu der Idee, die leere Wohnung bis zum Verkauf vorübergehend zu vermieten. Steuerlich kann genau dieser Mietvertrag den benötigten Eigennutzungszeitraum unterbrechen.
Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr ist nicht in jedem Fall schädlich. Sie war im BFH-Fall begünstigt, weil der Eigentümer im zweiten Vorjahr mindestens einen Tag, im kompletten Vorjahr und im Verkaufsjahr noch mindestens einen Tag selbst dort gewohnt hatte. Beginnt die Vermietung dagegen schon so früh, dass das mittlere Kalenderjahr nicht vollständig selbst genutzt wurde, fehlt diese Voraussetzung.
Daneben ändert eine vermietete Wohnung die Vermarktung: Erwerber müssen den bestehenden Mietvertrag und die eingeschränkte Verfügbarkeit berücksichtigen. Bevor ein Übergangsmietvertrag unterschrieben wird, sollten deshalb sowohl die steuerlichen Folgen als auch die Verkaufsstrategie feststehen.
Die Grundlogik beginnt beim Veräußerungspreis. Davon werden die Anschaffungskosten samt zurechenbaren Erwerbsnebenkosten, berücksichtigungsfähige nachträgliche Herstellungskosten und die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängenden Veräußerungskosten abgezogen. Bereits steuerlich abgezogene AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen mindern nach dem Gesetz die Anschaffungskosten; in einer vereinfachten Rechenform erscheinen sie daher als Hinzurechnung.
Die Formel lautet in Worten: Verkaufserlös minus Anschaffungskosten minus berücksichtigungsfähige nachträgliche Herstellungskosten plus bereits abgezogene Abschreibungen minus unmittelbare Veräußerungskosten ergibt den steuerlichen Gewinn.
Zu den Anschaffungsnebenkosten können etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine beim Erwerb gezahlte Maklerprovision gehören. Niedersachsen erhebt seit 2014 fünf Prozent Grunderwerbsteuer. Als Veräußerungskosten kommen je nach unmittelbarem Zusammenhang beispielsweise Verkaufsprovision, Energieausweis, Inserat, Fotografie, Gutachten oder Kosten einer verkaufsbedingten Grundschuldlöschung in Betracht. Nicht jeder Aufwand rund um die Immobilie ist automatisch abziehbar; Rechnung, Zahlungsnachweis und Veranlassung müssen zusammenpassen. Welche Verkaufskosten in Lüneburg typischerweise anfallen, zeigt unser Ratgeber Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Lüneburg?
Die gesetzliche Freigrenze liegt bei weniger als 1.000 Euro Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres. Das ist kein Freibetrag. Bei 1.000 Euro oder mehr entfällt diese Steuerfreiheit für den Gesamtgewinn.
Der Immobilienkauf ist eine der wichtigsten Entscheidungen in Ihrem Leben – und wir von Neubauer Immobilien sind Ihr zuverlässiger Partner, um diesen Schritt erfolgreich zu gehen. Wir wissen, dass es nicht nur um den Kauf eines Objekts geht, sondern um die Verwirklichung eines Lebensziels. Deshalb bieten wir Ihnen einen Service, der auf Vertrauen, Transparenz und maßgeschneiderte Beratung setzt.
Das folgende Modell verwendet keine Marktwerte und beschreibt keinen realen Kundenfall. Angenommen werden ein Kauf im März 2019 für 295.000 Euro und Anschaffungsnebenkosten von 33.000 Euro. Darin stecken unter anderem 14.750 Euro niedersächsische Grunderwerbsteuer. Die gesamten Anschaffungskosten betragen damit 328.000 Euro.
Für die Abschreibung wird vereinfachend ein Gebäudeanteil von 70 Prozent beziehungsweise 229.600 Euro und eine AfA von 2 Prozent über siebeneinhalb Jahre angenommen. Das ergibt 34.440 Euro bereits berücksichtigte Abschreibung. Im August 2026 wird die Wohnung für 455.000 Euro verkauft; die unmittelbar zugeordneten Veräußerungskosten werden mit 17.000 Euro angesetzt.
Die Rechnung lautet: 455.000 Euro minus 328.000 Euro plus 34.440 Euro minus 17.000 Euro. Der modellhafte steuerpflichtige Gewinn beträgt 144.440 Euro.
Bei rein illustrativen 42 Prozent Einkommensteuer entstehen rund 60.665 Euro. Neun Prozent Kirchensteuer auf diesen Betrag erhöhen die Modellbelastung auf grob 66.000 Euro, noch ohne einen möglichen Solidaritätszuschlag und ohne Kappung oder die Wirkung des Kirchensteuerabzugs als Sonderausgabe. Das ist keine Prognose für einen konkreten Steuerbescheid.
Würde derselbe Verkauf erst nach Ablauf des Zehnjahreszeitraums bindend vereinbart, wäre der private Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG grundsätzlich nicht steuerbar. Bei einem Kaufvertrag vom 15. März 2019 läge der einfache sichere Vergleichstermin nach dem 15. März 2029. Gerade bei einem nahen Fristende gehört das konkrete Datum schriftlich bestätigt.
Mehrere Verkäufe können den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung verlassen. Nach dem BMF-Schreiben gilt die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen grundsätzlich als Indiz für gewerblichen Grundstückshandel. Die Fünfjahresgrenze ist nicht starr, und auch besondere Umstände außerhalb dieses Schemas können entscheidend sein.
Eine einzelne Eigentumswohnung kann dabei ein eigenes Objekt sein. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt und mehrere Einheiten verkauft, erreicht die Grenze deshalb schneller als bei einem Verkauf des Hauses im Ganzen. Bei einer gewerblichen Einordnung gelten andere Besteuerungsregeln; die private Zehnjahresbefreiung ist dann kein Schutz. Zudem kann Gewerbesteuer entstehen. Der Hebesatz der Hansestadt Lüneburg beträgt nach der seit 1. Januar 2025 geltenden Satzung 420 Prozent.
Die Drei-Objekt-Grenze ist eine Prüfregel, kein Freibrief für drei Verkäufe. Wer mehrere Immobilien oder aufgeteilte Einheiten veräußern möchte, sollte die steuerliche Einordnung vor dem ersten Verkaufsvertrag klären.
§ 18 GrEStG verpflichtet Notare, bestimmte beurkundete Grundstücksvorgänge dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Die gesetzliche Anzeige ist grundsätzlich binnen zwei Wochen nach der Beurkundung zu erstatten, auch wenn der Vorgang von einer Bedingung oder Genehmigung abhängt.
Besteht ein steuerpflichtiger Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, muss der Steuerpflichtige ihn daneben in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Die notarielle Mitteilung ersetzt diese Erklärung nicht.
Für eine erste Orientierung prüfen Sie entweder den Fristweg oder den Eigennutzungsweg und anschließend die allgemeinen Grundlagen.
Sind alle Punkte eines Befreiungswegs und die allgemeinen Grundlagen geklärt, besteht eine belastbare Ausgangslage für die steuerliche Bestätigung. Bei einzelnen Lücken sollte der Termin noch nicht fest vereinbart werden. Bleiben mehrere Punkte offen, ist vor Vermarktungsentscheidungen mit steuerlicher Wirkung eine vollständige Einzelfallanalyse sinnvoll.
Beim privaten Immobilienverkauf entscheidet oft nicht allein die Höhe des Gewinns, sondern der Zeitpunkt des bindenden Vertrags. Wer wenige Tage vor Ablauf des Zehnjahreszeitraums verkauft, kann einen erheblichen steuerpflichtigen Gewinn auslösen. Ebenso kann eine vorschnelle Zwischenvermietung die Eigennutzungsbefreiung gefährden.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine Orientierung aus Maklersicht und ersetzt keine Steuerberatung. Ob eine Befreiung greift und welche Beträge anzusetzen sind, sollte vor dem Notartermin ein Steuerberater anhand der Verträge und der persönlichen Verhältnisse klären.
Ein Gewinn kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzungsbefreiung greift. Die 1.000-Euro-Grenze bezieht sich auf den Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres.
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn erhöht das zu versteuernde Einkommen. 2026 reichen die oberen Tarifzonen bis 42 beziehungsweise 45 Prozent; je nach Person kommen Solidaritätszuschlag und bei Kirchenmitgliedern in Niedersachsen regelmäßig 9 Prozent Kirchensteuer auf die Einkommensteuer hinzu.
Im Regelfall zählen die Zeitpunkte der bindenden Kauf- und Verkaufsverträge, bei üblichen Immobiliengeschäften also die notariellen Vertragsdaten. Grundbuchumschreibung, Kaufpreiszahlung und Übergabe sind dafür grundsätzlich nicht maßgeblich.
Der Erbfall beginnt nicht automatisch einen neuen Zehnjahreszeitraum. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Entgeltlich erworbene Miterbenanteile und Erbauseinandersetzungen müssen gesondert beurteilt werden.
Das kann steuerfrei sein, wenn die Wohnung entweder durchgehend seit der Anschaffung oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Entscheidend ist der konkrete Nutzungsverlauf.
Nach der BFH-Rechtsprechung kann dieser Zeitraum genügen, wenn er zusammenhängend ist, das gesamte mittlere Kalenderjahr umfasst und beide Randjahre jeweils berührt. Der tatsächliche Einzug sollte lückenlos belegbar sein.
Bei einer eigenständig vermieteten Fläche kann der Veräußerungsgewinn anteilig steuerpflichtig sein. Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der selbst genutzten Wohnung behandelt der BFH dagegen nicht als schädlichen Anteil.
Nicht zwingend. Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr kann unschädlich sein, wenn die erforderliche zusammenhängende Eigennutzung einschließlich des vollständigen Vorjahres bestand. Eine frühere Unterbrechung kann die Befreiung dagegen ausschließen.
Bloßer Leerstand ohne vorherige eigene Wohnnutzung ist keine Eigennutzung. Ein Leerstand nach dem Auszug kann je nach Zusammenhang anders beurteilt werden. Zeitraum, Verkaufsabsicht und vorherige Nutzung sollten dokumentiert und steuerlich geprüft werden.
Das kann gelten, solange die steuerlichen Voraussetzungen für die Berücksichtigung des Kindes, insbesondere Kindergeld oder Kinderfreibetrag, erfüllt sind. Endet diese Grundlage, kann auch die Begünstigung entfallen.
Die Eigennutzungsbefreiung greift dafür nach BFH IX R 14/22 regelmäßig nicht. Durch die Abtrennung verliert die unbebaute Fläche den einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem selbst bewohnten Haus.
Weil bereits abgezogene AfA die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Gewinnermittlung mindert. Dadurch wird die Differenz zwischen Verkaufserlös und steuerlichem Restwert größer.
Relevant sind Anschaffungskosten samt zurechenbaren Erwerbsnebenkosten, berücksichtigungsfähige Herstellungskosten und Aufwendungen im unmittelbaren Zusammenhang mit der Veräußerung. Welche Rechnung dazugehört, muss anhand von Veranlassung und Nachweis geprüft werden.
Nur wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt, bleibt er nach § 23 EStG steuerfrei. Bei genau 1.000 Euro oder mehr greift diese Freigrenze nicht.
Mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren sind bei weiteren Voraussetzungen ein starkes Indiz für gewerblichen Grundstückshandel. Die Grenze ist nicht starr, und jede Eigentumswohnung kann als eigenes Objekt zählen.
Nein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffungshistorie des Rechtsvorgängers zugerechnet. Eine Schenkung kann weitere Steuerfolgen haben und sollte nicht nur unter dem Blickwinkel des späteren Verkaufs geplant werden.
Der Notar muss die erfassten Grundstücksvorgänge nach § 18 GrEStG dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn muss der Verkäufer zusätzlich in der Einkommensteuererklärung erklären.
Eine fehlende oder falsche Steuererklärung kann zu Nachzahlungen, Zinsen und je nach Verschulden weiteren steuerstraf- oder bußgeldrechtlichen Folgen führen. Wegen der notariellen Anzeige sollte der Vorgang von Anfang an vollständig erklärt werden.
Nein. Die steuerliche Würdigung und Berechnung ist Sache eines Steuerberaters.
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