Vermietet
Miete
ID: 2024-NI-757
Tolle 4-Zimmer Wohnung über 2 Etagen mit Carport und schönem Waldgarten – Max. 2 Personen
Seevetal
Neubauer Immobilien begleitet Eigentümer aus Over, Bullenhausen und Groß-Moor beim Verkauf, bei der Bewertung und bei der Vermietung ihrer Immobilie. Am Elbufer entscheidet die Lage zum Deich und zur Autobahn: Ein Haus mit Elbblick in Bullenhausen findet andere Käufer als ein Grundstück in Groß-Moor nahe der A 1. Wir bewerten jede Adresse mit ihrem Abstand zu Wasser, Trasse und Bushaltestelle.
In Over und Bullenhausen zählen Elbnähe, Deichlage, der Abstand zur A 1 und der Weg zur Buslinie nach Harburg. Danach ordnen wir Ihr Haus ein und bieten Ihnen eine kostenfreie Immobilienbewertung an.
Hier sehen Sie Häuser und Wohnungen, die wir für Eigentümer aus dem Seevetaler Norden und den umliegenden Orten zwischen Elbe und Seeve vermittelt haben.
Wofür steht Neubauer Immobilien?
Für Over, Bullenhausen und Groß-Moor legen wir Besichtigungen so an, dass Interessenten die Umgebung gleich mit erleben: erst das Haus, danach der kurze Weg zum Elbdeich oder zur nächsten Haltestelle der Buslinie 149. Anfragen prüfen wir vorab auf Finanzierung und Ernsthaftigkeit, damit nur passende Käufer kommen. Termine bündeln wir, damit Ihr Haus nicht über Wochen für Einzelbesuche offen stehen muss.
Leistungsübersicht
Ob Siedlungshaus in Over, Haus mit Elbblick in Bullenhausen oder Grundstück in der Streusiedlung Groß-Moor: Wir bewerten, verkaufen und vermieten für Sie – vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Wir ermitteln den Wert Ihres Hauses aus Bodenrichtwert, Baujahr und der Lage zu Elbe und Autobahn – und erklären jeden Ansatz.
Vom Exposé bis zum Notartermin übernehmen wir Ihren Verkauf und sprechen Käufer aus Hamburg und dem Landkreis an.
Wir finden geprüfte Mieter für Ihr Haus oder Ihre Wohnung – die Busanbindung nach Harburg ist für Pendler ein Argument.
Ob Haus am Elbdeich, Doppelhaushälfte in Bullenhausen oder älteres Siedlungshaus in Over: Wir kennen die Fragen, die Käufer zu Lärm, Schulweg und Busanbindung stellen, und bereiten die Antworten vor. Lernen Sie Neubauer Immobilien kennen und sprechen Sie mit uns über Ihren Verkauf.
Over-Bullenhausen im Überblick
Over, Bullenhausen und Groß-Moor bilden im Norden der Gemeinde Seevetal eine gemeinsame Ortschaft mit eigenem Ortsrat, alle drei unter der Postleitzahl 21217. Zu Over gehören Ortslagen wie Hagolt, Junkernfeld, Plack und Herrendeich an der Seevemündung. Bullenhausen grenzt direkt an Hamburg-Neuland, südlich liegt Meckelfeld. Mehr zur ganzen Gemeinde lesen Sie unter Immobilienmakler Seevetal.
Over und Bullenhausen liegen am südlichen Elbufer im Norden Seevetals, geschützt durch den Elbdeich, der nach der Sturmflut 1962 neu gebaut wurde. Bullenhausen wuchs ab 1955 auf aufgespültem Vorland, in Over entstanden ab 1925 Wochenend- und Ferienhäuser, eine Kapelle gibt es seit 1952. Groß-Moor ist eine Streusiedlung an der Landesgrenze. Für Eigentümer heißt das: Wer ein Haus mit dieser Vorgeschichte verkauft, sollte Unterlagen zu Baujahr, Umbauten und Genehmigungen bereithalten.
Über die K 29 mit Rehmendamm und Overdamm erreichen Sie Meckelfeld, am Elbdeich entlang führt die Fünfhausener Straße nach Hamburg-Neuland. Auf die A 1 kommen Sie über die Anschlussstellen Hamburg-Harburg und Hamburg-Stillhorn. Groß-Moor liegt unmittelbar östlich der Autobahn, die dort sehr hohe Verkehrsmengen trägt; im Lärmaktionsplan fordert die Gemeinde Tempo 80 auf A 1, A 7 und A 39. Für Verkäufer heißt das: Bei Häusern nahe der Trasse fragen Käufer nach Fenstern, Lage der Schlafräume und Lärmkarten – diese Angaben sollten vor dem ersten Termin vorliegen.
Bahnhöfe gibt es an der Elbe nicht. Die Buslinie 149 verbindet Winsen über Over, Bullenhausen und Neuland mit der S-Bahn-Station Harburg Rathaus; von Bullenhausen bis Harburg sind es rund 21 Minuten, bis Winsen Bahnhofstraße rund 33 Minuten. Die Linie 548 fährt über Over und Bullenhausen zum Bahnhof Meckelfeld, wo die RB 31 den Hamburger Hauptbahnhof in rund 14 Minuten erreicht. Groß-Moor liegt nach den Linienwegen an keiner Buslinie. Für Pendler zählt deshalb der Fußweg zur Haltestelle: Häuser in Gehweite zur 149 sprechen auch Käufer ohne Zweitwagen an, in Groß-Moor ist das Auto Voraussetzung.
Alltag und Infrastruktur: In Over und Bullenhausen gibt es keine eigene Schule. Grundschulkinder besuchen die Grundschule Neuland am Neuländer Elbdeich in Hamburg, Gymnasium und Oberschule liegen in Meckelfeld. Für die Jüngsten gibt es die DRK-Kita Bullenhausen am Lührsweg, dort ist auch ein EDEKA-Markt verzeichnet. Für Freizeit sorgen das Hallenbad Over am Oversand, der TSV Over-Bullenhausen und der Yachtclub Bullenhausen. Familien mit Schulkindern rechnen den Schulweg nach Neuland und Meckelfeld genau nach – wir nennen beide Wege im Exposé.
Immobilienmarkt: Für Seevetal weist der Zensus freistehende Einfamilienhäuser als größte Gruppe aus. In Over und Bullenhausen kommen Häuser auf dem früheren Deichvorland und einzelne Grundstücke in der Streusiedlung Groß-Moor hinzu. Mit dem Bebauungsplan Bullenhausen 7 „Höchtweg–Bargweg“ sollen auf bisheriger Agrarfläche weitere Einfamilien- und Doppelhäuser entstehen. Als Immobilienmakler Over und Bullenhausen vergleichen wir Ihr Haus mit Verkäufen aus diesem Umfeld und nicht mit Durchschnittswerten der Gemeinde.
Warum Käufer nach Over und Bullenhausen kommen: Die Elbe vor der Tür, das Naturschutzgebiet „Untere Seeveniederung und Over Plack“ mit Schachbrettblumen und Vogelschutzgebiet nebenan und Harburg mit dem Bus in gut zwanzig Minuten – diese Mischung spricht Käufer an, die naturnah wohnen und trotzdem schnell in der Stadt sein wollen. Wer verkauft, sollte diese Nähe im Exposé konkret beschreiben: Wege zum Deich, zur Seevemündung und zur Haltestelle.
Nachbarorte: Südlich schließt Meckelfeld mit Bahnhof und weiterführenden Schulen an, mehr dazu unter Immobilienmakler Meckelfeld. Die Linie 548 verbindet die Ortschaft mit Maschen – siehe Immobilienmakler Maschen. Elbaufwärts liegt Fliegenberg in der Gemeinde Stelle, beschrieben unter Immobilienmakler Fliegenberg.
Zwischen Deich, Marsch und Moor liegen hier sehr verschiedene Lagen. In Bullenhausen sind Grundstücke mit Elbblick gesucht; das Vorland wurde von 1927 bis 1937 mit Elbschlick aufgespült und ab 1955 mit Wohnanlagen bebaut. In Over liegen Hagolt, Junkernfeld und Plack ruhig zwischen Deich und Seeveniederung. Groß-Moor an der Landesgrenze ist dünn besiedelt und von der Autobahn geprägt. Für den Preis zählt, wie nah ein Haus am Wasser und wie weit es von der A 1 entfernt liegt.
Lärm kommt vor allem von der A 1, die westlich an Groß-Moor vorbeiführt. Der Lärmaktionsplan der 4. Runde, den der Rat am 19.06.2025 beschlossen hat, enthält die Forderung der Gemeinde nach Tempo 80 auf den Autobahnen. Hinzu kommt die 380-kV-Elbquerung bei Bullenhausen. Käufer fragen bei Häusern in Hörweite der Autobahn oder nahe der Leitungstrasse gezielt nach; eine offene Lagebeschreibung erspart spätere Nachverhandlungen.
Für die Gemeinde insgesamt zeigt der Zensus einen Schwerpunkt bei Gebäuden aus den Nachkriegsjahrzehnten bis Ende der 1970er-Jahre, viele freistehende Einfamilienhäuser und Heizungen mit Gas oder Heizöl. Die Ortsgeschichte mit Wochenend- und Ferienhäusern im Overer Deichvorland ab 1925 und Wohnanlagen in Bullenhausen ab 1955 lässt unterschiedliche Baujahre und Bauweisen erwarten. Wir prüfen deshalb bei jedem Haus Baujahr, spätere Umbauten, Genehmigungen und den Zustand der Heizung.
Der Bebauungsplan Bullenhausen 7 „Höchtweg–Bargweg“ mit der 22. Änderung des Flächennutzungsplans sieht Einfamilien- und Doppelhäuser auf bisheriger Agrarfläche vor. Daneben gelten Pläne wie BU 2 „Am Höchtweg“, BU 5 „Elbring/Neue Deichstraße“, BU 6 „Lührsweg“ und Over 5 „Änderung Aussenhagen“. Neue Häuser in direkter Nachbarschaft setzen Maßstäbe bei Energiestandard und Ausstattung – für Bestandshäuser im Umfeld gehört der Stand dieser Verfahren in jede Bewertung.
Die Bodenrichtwerte für Over, Bullenhausen und Groß-Moor ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg, der für den Landkreis Harburg zuständig ist; abrufbar sind sie im Immobilienmarktportal Niedersachsen. Eine Auswertung für einzelne Ortsteile gibt es nicht, einen Mietspiegel hat Seevetal nicht. Wir verbinden deshalb den Bodenrichtwert Ihrer Zone mit Verkäufen vergleichbarer Häuser im Norden Seevetals.
„In Over und Bullenhausen entscheidet oft der Deich über den ersten Eindruck: Wer vom Grundstück aus die Elbe erahnt, hat ein starkes Argument. Gleichzeitig wollen Käufer wissen, wie laut die A 1 ist und wie das Kind zur Schule nach Neuland kommt. Beides beantworten wir offen, bevor jemand anreist.“ Thomas Neubauer (Inhaber Neubauer Immobilien)
FAQ
Einen Mietspiegel mit Wohnlagenkarte gibt es für Seevetal nicht, die Einordnung ergibt sich deshalb aus den Lagefakten. Vorn liegen Häuser in Bullenhausen mit Blick auf die Elbe und kurzem Weg zur Buslinie 149 nach Harburg. Es folgen ruhige Lagen in Over zwischen Deich und Seeveniederung, etwa in Hagolt oder Junkernfeld. Grundstücke nahe der A 1 und in der Streusiedlung Groß-Moor sprechen einen kleineren Käuferkreis an, weil Verkehrslärm und fehlender Busanschluss dort ins Gewicht fallen.
Zwei Ortsfaktoren wiegen besonders: die Lage zu Elbe und Deich und der Abstand zur A 1. Dazu kommen Baujahr, Sanierungsstand und Grundstücksgröße. Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg, der für den Landkreis Harburg zuständig ist; den Wert Ihrer Zone finden Sie bei BORIS-NI. Für einen ersten Richtwert nutzen Sie unsere Online-Wertermittlung. Den belastbaren Wert ermitteln wir bei einem Termin an Ihrem Haus, bei dem wir auch Grundrisse, Modernisierungen und die Unterlagen zum Baujahr ansehen.
Ein Verkauf läuft in Phasen: Bewertung und Unterlagen, Exposé und Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. In Over und Bullenhausen bestimmen vor allem drei Punkte das Tempo: ob Unterlagen zu Baujahr und Umbauten vollständig sind, wie das Haus zur A 1 und zur Hochspannungstrasse liegt und ob Käufer die Buslinie nach Harburg zu Fuß erreichen. Gepflegte Häuser mit vollständigen Papieren brauchen erfahrungsgemäß weniger Besichtigungsrunden. Wie wir jede Phase begleiten, lesen Sie unter Ablauf eines Immobilienverkaufs.
Werterhöhend wirken Elbblick und kurze Wege zum Deich, die Nähe zum Naturschutzgebiet an der Seevemündung, eine Haltestelle der Linie 149 in Gehweite und ein modernisierter Zustand mit zeitgemäßer Heizung. Wertmindernd sind Verkehrslärm von der A 1, die Nähe zur 380-kV-Leitung über die Elbe, hoher Sanierungsbedarf bei älteren Häusern und fehlende Genehmigungsunterlagen. Auch der Untergrund zählt: In der Umgebung von Groß-Moor kommen Moorböden mit hohem Grundwasser vor, die Käufer bei Kellern und Anbauten berücksichtigen.
Eine verlässliche Vorhersage gibt es nicht, und wir geben keine Prognose ab. Entscheidend ist Ihre eigene Situation: Steht eine Modernisierung an, die Sie nicht mehr selbst tragen wollen, oder ist das Haus zu groß geworden, spricht wenig für das Abwarten. Eigentümer in Bullenhausen sollten das Baugebiet Höchtweg–Bargweg im Blick behalten, weil neue Häuser das Angebot in direkter Nachbarschaft erweitern. Eine aktuelle Bewertung Ihrer Immobilie zeigt, wo Ihr Haus heute steht.
Vermieten passt, wenn das Haus in gutem Zustand ist und Sie es langfristig halten wollen. Als Mieter kommen vor allem Pendler in Frage, die mit der Linie 149 nach Harburg oder über den Bahnhof Meckelfeld nach Hamburg fahren. Für die Miethöhe fehlt in Seevetal ein Mietspiegel, wir ziehen deshalb die Mietauswertungen des Gutachterausschusses für den Landkreis Harburg und vergleichbare Angebote im Hamburger Süden heran. Steht eine Sanierung an oder brauchen Sie das Kapital, ist der Verkauf oft der klarere Weg. Mehr dazu unter Immobilie verkaufen und Vermietung über Neubauer Immobilien.
Ein guter Makler kennt die Besonderheiten der Elblage: Er weiß, welche Rolle Deich und Naturschutzgebiet für Käufer spielen, und bewertet Häuser auf dem früheren Vorland in Bullenhausen anders als ältere Häuser in Over. Er beantwortet Fragen zum Schulweg nach Hamburg-Neuland und zur Busverbindung nach Harburg und kennt Bebauungspläne wie Bullenhausen 7. Formal braucht jeder Immobilienmakler eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Fragen Sie außerdem nach Referenzen aus dem Seevetaler Norden und nach einer nachvollziehbaren Wertermittlung.
Bildquellen: Elbdeich in Over – Foto: Schizoschaf, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons; Landschaft zwischen Bullenhausen und Neuland – Foto: KaiBorgeest, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.
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Bahnhofstraße 90, 21423 Winsen (Luhe). Telefon 04171 768 86 90. info@neubauerimmobilien.de
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