Kauf
Kapitalanlage – Gepflegtes Mehrfamilienhaus (6 WE) – Eigennutzung möglich!
Garstedt
Kaufpreis 849.000 €
Neubauer Immobilien bewertet, verkauft und vermietet Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Garstedt und der übrigen Samtgemeinde Salzhausen. Eigentümer bekommen bei uns keine Zahl aus der Datenbank, sondern eine Einschätzung nach einem Termin auf dem Grundstück. Das lohnt sich hier besonders: Zwischen den Baugebieten am Ortsrand und den waldnahen Lagen südlich des Ortes unterscheiden sich Zuschnitt, Erschließung und Käuferkreis.
In Garstedt entscheiden Zuschnitt und Erschließung des Grundstücks, Baujahr und Energiezustand häufig mehr über den Preis als die Wohnfläche. Wir schauen uns Haus und Grundstück an, bevor wir eine Zahl nennen.
Diese Objekte aus Garstedt haben wir selbst vermittelt – vom Baugrundstück im Neubaugebiet über das Einfamilienhaus im Ortskern bis zum Haus in waldnaher Lage.
Wofür steht Neubauer Immobilien?
Automatisierte Abläufe finden Sie bei uns nicht. Eigentümer aus Garstedt erreichen immer dieselben Ansprechpartner, bekommen Rückmeldung ohne Nachfragen und Besichtigungstermine, die sich nach dem Objekt richten – bei waldnahen Grundstücken heißt das oft: bei Tageslicht, weil sich Zuwegung und Grenzverlauf sonst nicht beurteilen lassen. Entschieden wird von Ihnen, nicht von uns.
Leistungsübersicht
Am Anfang steht die Frage, was das Objekt heute wert ist. Wir schätzen den Wert Ihrer Immobilie in Garstedt ein – nach einem Termin vor Ort, weil Zuwegung, Grundstückszuschnitt und Zustand der Nebengebäude im Gemeindegebiet stark auseinandergehen. Eine Bewertung aus reinen Vergleichswerten trifft in einem Ort dieser Größe selten zu. Wenn Sie zunächst nur eine Größenordnung brauchen, liefert unser Online-Rechner eine erste Orientierung; die Einschätzung am Objekt ersetzt er nicht.
Entscheiden Sie sich für den Verkauf, übernehmen wir den gesamten Ablauf: Unterlagen beim Landkreis Harburg und bei der Samtgemeinde Salzhausen beschaffen, Exposé erstellen, Besichtigungen in Garstedt bündeln, Verhandlung führen und den Notartermin vorbereiten. Wie wir beim Immobilienverkauf Schritt für Schritt vorgehen, besprechen wir vorab, damit Sie wissen, was wann ansteht. Soll die Immobilie im Bestand bleiben, übernehmen wir die Vermietung von Haus oder Wohnung mit Mieterauswahl, Übergabe und Protokoll.
Auch Grundstücke, geerbte Häuser und Trennungsfälle begleiten wir – gerade in Garstedt sind unbebaute und teilbare Flächen ein eigenes Thema, weil sich Bauland und Waldrandlagen völlig unterschiedlich vermarkten lassen. Wer eine Immobilie sucht, findet sie in unserem aktuellen Immobilienangebot oder hinterlegt einen Suchauftrag für die Landkreise Harburg und Lüneburg. Wer hinter dem Namen steht, lesen Sie auf der Seite über unser Immobilienbüro in Winsen (Luhe).
Wir ermitteln den Marktwert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks in Garstedt aus Lage, Zustand und den tatsächlichen Kauffällen der Region.
Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin: Wir führen den Verkauf Ihrer Immobilie in Garstedt komplett durch.
Wir finden Mieter für Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Garstedt, prüfen die Bewerber und übernehmen Übergabe und Protokoll.
Neubauer Immobilien arbeitet seit der Gründung 2014 in den Landkreisen Harburg und Lüneburg. Von den Unterlagen über das Exposé bis zur Verhandlung liegt alles bei uns – und Sie hören von uns auch dann, wenn gerade nichts passiert ist.
Garstedt im Überblick
Garstedt gehört zur Samtgemeinde Salzhausen im Landkreis Harburg und liegt auf der Hohen Geest am Rand der Lüneburger Heide, rund 30 Kilometer südlich der Hamburger Stadtgrenze. Im Osten begrenzt die Luhe das Gemeindegebiet. Mit Toppenstedt, Tangendorf und Wulfsen bildet der Ort die Dorfregion Auetal. Gesucht wird Garstedt vor allem von Familien und von Pendlern Richtung Winsen, Lüneburg und Hamburg.
Garstedt zählt rund 1.450 Einwohner auf gut 15 Quadratkilometern – viel Fläche für wenige Häuser. Der Ortskern liegt an Hauptstraße und Bahnhofstraße, ringsum sind über die Jahre die Wohngebiete Lehmberg-Ost, Auefeld, Auetal und Bornbach entstanden. Südlich davon liegt die Waldsiedlung Weißer Sand mit sehr großen, teils nur wassergebunden erschlossenen Grundstücken zwischen Kiefern.
Garstedt ist über die Straße angebunden. Die L 234 verbindet den Ort mit Salzhausen im Süden und führt nach Norden Richtung Pattensen, wo die L 215 den Anschluss nach Winsen (Luhe) herstellt; die Kreisstraße K 37 bindet Bahlburg und Vierhöfen an. Die nächsten Auffahrten auf die A 7 liegen bei Garlstorf und Thieshope, die A 39 erreichen Sie über Winsen (Luhe) in Richtung Lüneburg und Hamburg.
Bahn und Bus: Durch Garstedt verläuft die Bahnstrecke Winsen–Hützel; die Bahnhofstraße und die früheren Haltepunkte Garstedt und Neu Garstedt erinnern daran. Planmäßiger Personenverkehr findet dort seit langem nicht mehr statt, die Strecke wird für Güter- und Museumsverkehr genutzt, über eine Reaktivierung des Abschnitts Winsen–Salzhausen wird auf Kreisebene diskutiert. Im Alltag zählt deshalb der Bus: Die Linie 4406 im Hamburger Verkehrsverbund (HVV) verbindet Garstedt mit Winsen (Luhe), Salzhausen, Egestorf und Evendorf und hält unter anderem an den Stationen Hauptstraße, Bahnhof, Brandweg, Lehmberg-Ost, Gewerbegebiet und Neu Garstedt.
Immobilienmarkt: Wer in Garstedt ein Einfamilienhaus, ein Wochenendhaus oder ein Grundstück verkaufen möchte, merkt schnell, dass ein Quadratmeterpreis für den Ort wenig aussagt. Zwischen einer Parzelle im Baugebiet Auetal und einem waldnahen Grundstück am Weißen Sande liegen unterschiedliche Bauleitplanung, unterschiedliche Erschließung und unterschiedliche Käuferkreise. Als Immobilienmakler Garstedt ordnen wir jedes Objekt zuerst dieser Lage zu und bewerten danach.
Warum Käufer nach Garstedt kommen: Gesucht wird der Ort von Familien, die Platz und Ruhe wollen, ohne die Straßenanbindung Richtung Winsen (Luhe), Lüneburg und Hamburg aufzugeben. Vor Ort gibt es die Aue-Grundschule, den Kindergarten des Kinderkreis Garstedt e. V. und die Krippe Villa Bambini am Eichenweg. Die Nahversorgung deckt der EDEKA-Markt Volker Meyer an der Bahnhofstraße ab, dazu kommen Sparkasse Harburg-Buxtehude, Volksbank Winsener Marsch und das Seniorenzentrum Garstedt. Ärzte, Apotheke und weiterführende Schulen liegen in Wulfsen und in Salzhausen, wo auch die Samtgemeindeverwaltung und das Gymnasium Salzhausen sitzen. Das Vereinsleben tragen unter anderem der TSV Auetal, der Schützenverein, der MGV Liederkranz und die Freiwillige Feuerwehr.
Nachbargemeinden: Wulfsen, Toppenstedt, Vierhöfen und Salzhausen gehören ebenfalls zur Samtgemeinde Salzhausen. Salzhausen liegt etwa sechs Kilometer entfernt und ist Standort von Verwaltung, weiterführenden Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, Winsen (Luhe) als Kreisstadt liegt nordöstlich.
In Garstedt entscheidet die Lage innerhalb des Gemeindegebiets stärker als jeder Ortsdurchschnitt. Ein Haus in den Wohngebieten Lehmberg-Ost, Auefeld, Auetal oder Bornbach wird anders gehandelt als ein Grundstück in der Waldsiedlung Weißer Sand südlich des Ortskerns.
Am Weißen Sande, Zum Hamberg und am Wilhelm-Sander-Weg stehen Dauerwohnhäuser und Wochenendhäuser nebeneinander, im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Wald dargestellt, und die Zuwegungen sind zum Teil nur wassergebunden befestigt. Käufer und ihre Banken fragen hier nach zulässiger Nutzung, Bestandsschutz und Erschließung. Wer das vor dem Verkaufsstart klärt, verliert die Interessenten nicht in der Finanzierungsphase.
Die Grundstücke sind in diesen Waldlagen deutlich größer als in den Baugebieten. Große Fläche bedeutet aber nicht automatisch hoher Preis – entscheidend ist, ob sie bebaubar oder teilbar ist. Das gehört ins Exposé, sonst rechnen Interessenten mit Bauland und korrigieren später nach unten.
Der Baubestand reicht vom älteren Hof am Ortskern bis zu jungen Einfamilienhäusern in den zuletzt entwickelten Wohngebieten. Bei den älteren Objekten steuert der Energieausweis die Besichtigungsquote, nicht den Preis. Und weil Garstedt keinen Personenzugverkehr hat und der Alltag über die L 234 und die Buslinie 4406 läuft, wiegt ein zweiter Stellplatz hier schwerer als eine modernisierte Küche.
Ein eigener Faktor ist das Gewerbegebiet Hambruch an der Vierhöfener Straße, für das die Gemeinde zuletzt auch reine Lagerflächen vorgesehen hat. Für Objekte in Sichtweite gehören Abstand und Nutzung ins Exposé, statt der Besichtigung überlassen zu werden.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Garstedt veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Harburg, kostenfrei abrufbar über das Immobilienmarktportal Niedersachsen. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses – in den Waldlagen weicht beides besonders weit voneinander ab.
„Ein Durchschnittswert für Garstedt sagt über das einzelne Haus wenig aus. Zwischen den Baugebieten am Ortsrand und den waldnahen Grundstücken im Süden liegen Unterschiede, die keine Datenbank abbildet. Deshalb stehe ich erst auf dem Grundstück, bevor ich über einen Preis spreche.“ Thomas Neubauer (Inhaber Neubauer Immobilien)
FAQ
Die Anliegen, mit denen Eigentümer und Käufer aus Garstedt zu uns kommen, sind überschaubar in der Zahl und sehr unterschiedlich im Detail. Viele wollen im Ort bleiben und dort ein Haus kaufen in Garstedt, häufig mit Garten und Platz für zwei Fahrzeuge. Andere suchen kleiner und stufenarm und möchten eine Wohnung in Garstedt kaufen – ein Segment, das im Ort selten ist und die Suche oft in die Nachbargemeinden verlagert.
Häufiger noch ist die Verkäuferseite: Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen in Garstedt möchten, weil sich die Familiensituation geändert hat, ein Nachlass geregelt werden muss oder das Haus für zwei Personen zu groß geworden ist. Am Anfang steht in allen Fällen der Marktwert. Eine Immobilienbewertung für Garstedt gibt die erste Orientierung, die Grundstücksbewertung in der Dorfregion Auetal die Grundlage bei unbebauten und teilbaren Flächen.
Dazu kommt die Vermietung: Wer sein Objekt behalten will, kann es über uns vermieten lassen und die Mieterauswahl abgeben. Für alles Weitere können Sie direkt Kontakt aufnehmen – die erste Einschätzung ist kostenfrei und unverbindlich.
Das hängt weniger von der Größe ab als von der Frage, was auf der Fläche zulässig ist. Ein Baugrundstück in einem der Wohngebiete wird nach Bodenrichtwert, Zuschnitt und Erschließung bewertet. Eine große Parzelle am Weißen Sande dagegen nach ihrer tatsächlichen Nutzbarkeit, denn dort ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wald dargestellt. Wir klären das vor der Bewertung mit der Samtgemeinde Salzhausen.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und die Nachweise zu Heizung und Sanierungen. Bei älteren Objekten kommen Baugenehmigung und Baulastenauskunft dazu, in den waldnahen Lagen der Nachweis der zulässigen Nutzung. Grundbuch und Kataster laufen über den Landkreis Harburg, die Bauakte über die Samtgemeinde Salzhausen. Wir beschaffen die Unterlagen für Sie.
Am schnellsten geht der Ortskern zwischen Hauptstraße und Bahnhofstraße, weil Grundschule, Kindergarten und der EDEKA-Markt fußläufig liegen. Gefragt sind außerdem die jüngeren Wohngebiete Lehmberg-Ost, Auefeld, Auetal und Bornbach mit klar geschnittenen Parzellen. Die Waldsiedlung Weißer Sand hat einen eigenen, kleineren Käuferkreis – wer dort sucht, sucht gezielt und nicht zufällig.
Deutlich, weil sie ausschließlich über die Straße läuft. Personenzüge halten in Garstedt nicht, die Bahnstrecke Winsen–Hützel wird nur für Güter- und Museumsverkehr genutzt. Wer pendelt, fährt über die L 234 und die A 7 oder nutzt die Buslinie 4406. Deshalb zählen Stellplätze, Carport und Garage hier stärker als in Orten mit Bahnhalt.
Überprüfbar sind drei Dinge: die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, die Datengrundlage der Bewertung – also Kauffälle des Gutachterausschusses statt Portalpreise – und die Kenntnis der Mikrolagen. Wer den Unterschied zwischen einer Parzelle im Baugebiet Auetal und einem Grundstück am Weißen Sande nicht benennen kann, bewertet in Garstedt an der Sache vorbei.
Neubauer Immobilien wurde 2014 gegründet und arbeitet in den Landkreisen Harburg und Lüneburg. Die Erlaubnis nach § 34c GewO erteilt das Ordnungsamt der Stadt Winsen (Luhe), zuständige Kammer ist die IHK Lüneburg-Wolfsburg. Geführt wird das Büro von Stefanie und Thomas Neubauer.
Unser Hauptbüro finden Sie in Winsen (Luhe), Bahnhofstr. 90, 21423 Winsen (Luhe), Telefon 04171 768 86 90. Ein zweites Büro betreiben wir in Lüneburg, Lünertorstraße 14, 21335 Lüneburg, Telefon 04131 927 65 90. Per E-Mail erreichen Sie uns unter info@neubauerimmobilien.de.
Für Garstedt und die übrige Samtgemeinde Salzhausen kommen wir zum Termin zu Ihnen: Wertermittlung und Besichtigung finden immer am Objekt statt. Wenn Sie einen Rückruf möchten, hinterlassen Sie Ihre Nummer über das Kontaktformular, und wir rufen zurück.
Wir arbeiten im gesamten Gemeindegebiet: Ortskern an Hauptstraße und Bahnhofstraße, die Wohngebiete Lehmberg-Ost, Auefeld, Auetal und Bornbach, die Waldsiedlung Weißer Sand im Süden, die Ortslage Neu Garstedt und das Gewerbegebiet Hambruch. Postleitzahl 21441, Vorwahl 04173.
In der Nachbarschaft sind wir ebenfalls tätig: Wulfsen und Toppenstedt grenzen an, Salzhausen liegt rund sechs Kilometer entfernt, mit der Buslinie 4406 gut zwanzig Minuten.
Lünertorstraße 14, 21335 Lüneburg. Telefon 04131 927 65 90. info@neubauerimmobilien.de
Bahnhofstraße 90, 21423 Winsen (Luhe). Telefon 04171 768 86 90. info@neubauerimmobilien.de
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